Immobilien

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie stellt von der wirtschaftlichen Bedeutung her für die meisten Menschen alle anderen Rechtsgeschäfte in den Schatten. Vom Käufer werden erhebliche Teile des ersparten Vermögens investiert, zusätzlich müssen Darlehen aufgenommen werden. 

Der Notar sorgt für eine rechtlich ausgewogene Vertragsgestaltung und hilft, Risiken zu erkennen und zu vermeiden. Dies bedeutet insbesondere, dass der Vertrag sicherstellt, dass der Verkäufer seine Immobilie nicht verliert ohne den Kaufpreis zu erhalten und dass der Käufer den Kaufpreis erst zahlt, wenn der Eigentumserwerb sichergestellt ist. 

Daneben beschafft der Notar die zum Grundbuchvollzug erforderlichen behördlichen Genehmigungen und Bescheinigungen und sorgt für die Löschung von Hypotheken und Grundschulden, die vom Käufer nicht übernommen werden.

Folgende Aspekte regelt der Notar in jedem Kaufvertrag

• Sicherung von Leistung und Gegenleistung
• Lastenfreistellung von grundbuchlichen Belastungen
• Gewährleistung für Sach- und Rechtsmängel
• Übergang von Besitz, Nutzung und Lasten

Im Übrigen differiert der Vertragsinhalt danach, ob es sich beim Kaufgegenstand um einen Bauplatz, eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus, ein Mehrfamilienhaus oder etwa um Gewerbeimmobilien handelt.

Muss das verkaufte Haus bzw. die verkaufte Wohnung noch vom Verkäufer errichtet werden, haben wir es mit einem Bauträgervertrag zu tun. Der Bauträgervertrag ist eine Kombination aus Kaufvertrag und Werkvertrag. 

Der Verkäufer liefert also nicht nur den Grund und Boden, sondern verpflichtet sich auch zur Errichtung des Gebäudes. Da der Kaufgegenstand vom Käufer noch nicht besichtigt werden kann, müssen eine Baubeschreibung und die Baupläne in die Beurkundung mit einbezogen werden. Die Zahlung des Kaufpreises erfolgt zum Schutz des Käufers in Raten nach dem tatsächlichen Baufortschritt. Die Einzelheiten regelt die Makler- und Bauträgerverordnung. Der Notar überwacht auch beim Bauträgervertrag die Grundvoraussetzungen der Kaufpreisfälligkeit und sorgt für den lastenfreien Grundbuchvollzug.

Aufgrund der Kombination von Werk- und Kaufrecht sind Bauträgerverträge recht umfangreich, da neben allgemeinen Regelungen des Kaufrechts auch Vereinbarungen enthalten sind zu

• Gewährleistung
• Fertigstellungsfristen
• Abnahme
• Sonderwünschen

Ob zur Finanzierung eines Immobilienkaufs oder Bau oder Sanierung einer eigenen Immobilie, sehr häufig wird der Investierende sein Vorhaben mit Kreditmitteln finanzieren. Die Absicherung derartiger Kredite erfolgt durch Grundpfandrechte zugunsten der Bank am Grundstück. 

Auch wenn die Hypothek das bekannteste Grundpfandrecht ist, erfolgt die Absicherung der Kreditinstitute am Grundstück heute üblicherweise über Grundschulden. Die Grundschuld ist ein abstraktes Sicherungsmittel, welches keine Angaben zu dem besicherten Darlehensvertrag enthält. Der Darlehensvertrag wird nicht beurkundet, sondern privatschriftlich zwischen Kreditgeber und Kreditnehmer geschlossen. 

Die Verbindung zwischen der Grundschuld und dem Darlehensvertrag schafft die sog. Zweckerklärung, die ebenfalls schriftlich geschlossen werden kann. Die in der Grundschuld genannten Zinsen sind nicht die Darlehenszinsen. Der Gesamtbetrag aus Nominalbetrag der Grundschuld und Zinsen und Nebenleistungen bestimmt nur, bis zu welchem Höchstbetrag das Grundstück als Sicherheit dient. Zurückgezahlt werden muss aber nur, was aus dem Darlehensverhältnis geschuldet wird. 

Kreditinstitute verlangen in der Regel vollstreckbare Grundpfandrechte, d.h. der Gläubiger erhält mit der Urkunde einen vollstreckungsfähigen Titel. Unterbleibt die Rückzahlung des Darlehens, kann der Gläubiger aus der Urkunde Vollstreckungsmaßnahmen gegen den Schuldner einleiten.

Die allgemeinen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches lassen selbständiges Eigentum an einzelnen Gebäudeteilen regelmäßig nicht zu. Etwas anderes gilt aber dann, wenn das Grundstück nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) aufgeteilt wird. 

Nach dieser Aufteilung (sog. Teilungserklärung) gehört die einzelne Wohnung dem jeweiligen Wohnungseigentümer (sog. Sondereigentum), während das Grundstück und alle dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Anlagen und Einrichtungen (sog. Gemeinschaftseigentum) der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach Miteigentumsanteilen gehört. 

Der Teilungserklärung ist ein vollständiger Plan des Hauses beigefügt, sodass an Hand dieses Aufteilungsplanes die Zuordnung der Räume zu den einzelnen Wohnungen stets zweifelsfrei möglich ist. 

Die Teilungsurkunde regelt dabei regelmäßig nicht nur die genaue Abgrenzung der einzelnen Eigentumswohnungen, sondern über die Gemeinschaftsordnung auch das Zusammenleben der Wohnungseigentümer. In der Gemeinschaftsordnung finden sich Aussagen zur Verteilung der Kosten der Wohnanlage und zur Verwaltung des Anwesens. 

Daneben kann die Gemeinschaftsordnung auch regeln, dass Teile des gemeinschaftlichen Eigentums, etwa des Grundstücks, einzelnen Wohnungseigentümern zur alleinigen Nutzung zugewiesen werden. Derartige „Sondernutzungsrechte“ an Stellplätzen, Gartenflächen etc. ermöglichen eine individuelle Gestaltung der jeweiligen Wohnungseigentumsanlage. 

Der Notar berät den Eigentümer über die bestehenden rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten, er entwirft die Teilungsurkunde nebst Gemeinschaftsordnung und sorgt für den grundbuchlichen Vollzug. Der Käufer einer Eigentumswohnung sollte sich daher vor Vertragsschluss die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung aushändigen lassen. Daneben sollte er auch Einsicht in die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft nehmen, da diese Beschlüsse auch für ihn verbindlich werden. Der Hausverwalter führt hierzu eine Beschlusssammlung.